- 지난해 말 국회에서 열린 ‘젠트리피케이션 대책과 상가임대차보호법 개정’관련 토론회 홍보 포스트. 이날 토론회 참석자들은 젠트리피케이션 방지를 위해선 임대료 인상률 상한선을 연 9→5% 이내, 계약갱신요구기간을 5년→10년 확대 등이 그 무엇보다 중요하다고 주장했다.

문재인 정부 들어, 소상공인 활성화 정책이 다각적으로 시행되고 있다. 가장 대표적인 게 최저임금인상이지만, 오히려 보수언론들이 자영업자 죽이기라고 여론을 호도하고 있다. 여기에 대해, 상가임대차보호법 개정안이 국회에서 발의될 조짐까지 보이고 있지만, 자유한국당의 반대로 국회통과가 쉽지만은 않을 전망이다. 이에, 상가임대차보호법이 자영업자를 포함한 소상공인들의 경쟁력 강화에 왜 필요한지 살펴보고, 또 이를 위한 정부와 정치권의 구체적인 방안이 무엇인지에 대해서도 함께 알아본다.

정부 상가임대차 시행령 손질했다지만...

앞서, 정부는 지난 1월 26일 소상공인들에게 최소한의 삶의 터전을 보호해주겠다는 목적으로 상가임대차보호법 시행령 개정안을 공포했다. 입법 과정에서, 경제실천연합(아래 경실련)을 포함한 시민사회단체들도 정부의 이번 상가임대차보호법 시행령 일부 개정안에 대해 다양한 의견서를 제출했다.

경실련에 따르면, 소상공인 자영업자의 안정적 영업권 보장을 위한 상가임대차보호법은 상가 내 젠트리피케이션(둥지내몰림) 예방을 목적으로 환산보증금을 인상해 적용범위를 확대하고, 연간 임대료 인상률 상한을 경제 변화에 맞춰 조정하는 내용을 담고 있다.

젠트리피케이션 현상이 광범위하게 발생하는 이유는 현행 ‘상가건물임대차보호법’의 규정이 변화된 시대상을 반영하지 못하고 임대인의 재산권보호에만 치우친 탓에 생겨난 불평등한 구조 때문이다.

최근 언론을 통해서도 젠트리피케이션 문제가 자주 회자되고 있는데, 임대인이 강제집행을 통해 임차인을 힘으로 쫓아내는 모습이 뉴스를 통해 그대로 방영되기도 했다. 이처럼, 부의 불평등과 양극화가 심화되면서 소상공인과 자영업자가 설 자리는 점점 더 줄어들고 있는 것이다.

이에, 경실련을 포함한 시민사회단체들은 “힘없는 소상공인들의 생존을 위해서 임대인과 임차인 간 불평등한 계약구조는 반드시 개선돼야 하고, 또 이를 통해 안정적인 영업활동을 보장하는 법 개정이 시급하다”라고 강조했다.

하지만, 현행 ‘상가건물임대차보호법’은 임차 상인의 노동 가치로 형성된 영업권보다는 부동산 소유를 통한 임대인의 재산권 보호를 우선시하는 불평등한 구조로 돼 있다.

이로 인해, 불평등한 구조는 임차상인의 생존권을 위협할 뿐 아니라 공동체 파괴와 계층 간 갈등, 도시환경 획일화 등으로 인한 젠트리피케이션 문제를 야기하게 된다.

특히, 정부는 지난해 말 약 10조원이 투입되는 도시재생뉴딜사업구역 70곳을 선정하고 올해부터 본격 추진할 계획이어서 젠트리피케이션을 방지할 수 있는 법제도 개선도 시급한 상황이다.

이와 관련, 시민사회단체는“만약, 관련 법제도를 정비하지 않는다면, 도새재생뉴딜사업 과정에서 삶의 터전을 잃어버릴 수밖에 없는 영세 소상공인들이 무더기로 생겨날 수밖에 없다”라고 경고까지 하고 있다.

이에, 경실련도 정부의 상가임대차보호법 개정안에 대한 의견을 통해 “국회는 상인들의 영업권을 권리로 보호하고 안정적인 영업활동을 유지할 수 있도록 ‘상가건물임대차보호법’ 개정안을 조속히 추진할 것”을 강조하고 나선 것이다.

경실련 입장은

경실련이 발표한 상가임대차보호법 개정안에 대한 의견서는 아래와 같은 내용을 담고 있다.

▲임대료 인상률 상한 인하 연 9→5% 이내 최근 젠트리피케이션이 발생하는 지역의 임대료 인상률을 조사한 결과, 최저는 40%, 최대는 150%(서울 서촌지역)의 인상률을 보였다. 법정인상률을 상회하는 수준이다. 이런 상황에서 임차인의 영업권 보장을 위해서라도 임대료 인상률 기준은 현실화돼야 하며, 그로 인한 급격한 임대료 인상 역시 방지돼야 한다. 현행 시행령에서 규정하는 연 9% 기준은 현재 물가상승률과 1%대의 은행이자율 등을 감안하면 매우 높은 수준이며, 지역의 경제적 상황을 고려하지 않은 획일적인 기준이다. 물가상승률과 은행이자율을 고려하여 상한기준을 조정하고, 지역이 여건을 반영할 수 있도록 해야 한다. 이에 최대 5%를 넘지 않는 범위에서 지자체가 조례로 합리적으로 조정할 수 있도록 해야 한다.

▲계약갱신요구기간 확대 5년→10년 최근 홍대지역 폐업 식당과 카페 등의 평균 영업기간을 조사한 결과 평균 5.02년으로 나타났다. 임차인이 투자한 자금과 지역 명소화를 위한 노력 등의 투자이익을 회수하기에는 지나치게 짧은 기간이다. 임차인은 특별한 귀책사유가 없는 한 임대인에게 5년간 계약갱신을 요구할 수 있으나, 법정 갱신기간이 만료되면 폐업하는 것으로 확인됐다. 서울 서촌사례(박스)처럼 계약갱신기간이 완료되면 임대인은 제한 없이 임대료 인상이 가능하다. 그러나 임차인은 급등한 임대료를 감당할 수 없어 폐업하거나 이전하는 것으로 추정되고 있기에, 임차인의 안정적인 영업권 확보를 위해선 최소 10년으로 계약갱신요구기간을 확대해야 한다고 경실련은 주장하고 있다.

특히, 경실련은 “국내의 경우, 현행 상가 임대료의 인상률이 9%에서 5%로 인하된 것은 사실이지만, 갱신 청구권은 여전히 5년으로 규정돼 있어, 10년 연장에 대한 사회적 합의도 필요해 보인다”라고 거듭 강조했다.

▲철거·재건축 시 우선입주권 또는 퇴거보상 보장 임대인의 영업권 확보를 위해선 계약갱신기간의 보장은 중요하고, 갱신 거절의 사유는 정당해야 한다. 그러나 현행 규정은 임차인의 잘못이 아닌 철거·재건축에 대해 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고 있으나 별도 보상규정은 없다. 영국, 일본, 프랑스 등의 국가에서는 상가임대차 계약이 대부분 무기한으로 규정돼 있다. 즉, 임차인의 귀책사유가 명확하고 금전적 보상을 전제로 하는 경우에만, 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 하고 있다. 또 건물에 대한 관리의무는 임대인에게 있으므로 철거·재건축의 경우에 임대인은 임차인에게 우선입주권 및 퇴거보상을 보장해 경제적 손실을 보상해야 한다.

엄예진 수습기자

박스=젠트리피케이션은

낙후됐던 구도심이 번성해 중산층 이상의 사람들이 몰리면서, 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상을 뜻한다. 즉, 재건축 등으로 인해 도시 환경이 변하면서 중·상류층이 낙후됐던 구도심의 주거지로 유입되고, 이에 따라 주거비용이 상승하면서 비싼 월세 등을 감당할 수 없는 원주민들이 다른 곳으로 밀려나는 현상들이 이에 속한다. <출처=네이버 지식백과>

<표-상가임대차보호법에 대한 경실련 의견서의 주요내용>

1. 임대료 인상률 5% 제한

2. 계약갱신 요구기간을 5년에서 10년으로 확대

3. 철거·재건축 시 퇴거보상과 우선입주권을 보장